鸽了二十多年后，海珠版黄埔新城杀出惊喜价？

时间： 2022-07-12 12:02     浏览量：526

去年，全网等旧改航母亮相，它没来；

今年，这个鸽了二十多年后的海珠版黄埔新城，终于姗姗来迟。

从 2001年至今，广州楼市经历了几轮洗牌，房价也实现了几级跳，面对当前不确定的市场和众多竞争对手，海珠新城带着最高10万/平的价格来了，但能否杀出一条“血路”？

鸽了二十多年后，海珠版黄埔新城来了

在广州市场上来说，海珠新城是个很特别的存在，不仅是因为它的体量太大了，这个项目大家也等太久了。

沥滘旧改要追溯到 2001年，彼时沥滘村经广州市政府批准为”旧村改造试点村”，但收效甚微。一直到 2011 年与珠光集团签订沥滘城中村改造《合作合同》，才正式启动旧改。

但直到2018 年 5 月 2 日，《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》全村表决率超过 80%，沥滘村才迎来实质性的进展！

今年，在黄埔新城搅动老黄埔热度后，海珠新城也终于亮相，这一次是真的来了。

先来看看海珠新城的首开答卷：

规划：整个旧改项目有470万平方体量，相当于 2/3 个珠江新城，分为四大片区，科技文化展示，未来会交给政府，规划打造创意产业基地；东西为生态宜居，南边沿江为科创商务区；还规划了一个类似成都太古里商业体的文化展示区。

首推：项目首推悦湖玺组团，9栋32-39层，2梯4户和3梯6户，总货量1500多套，首推300多套，产品包括110方三房， 130和140方四房，230方五房，预计本月开盘，吹风价230方的10w，其他户型8w，交楼时间2025年。

悦湖玺组团位于沥滘村的东边，靠近南洲路，景观也就......并非一线望江，具体看楼栋楼层。从这个组团出发到距离最近的地铁沥滘站，大概1.7公里左右。

110方三房景观

西侧为配建幼儿园，在项目的西南侧，有一所规划的12班小学。据有关媒体报道，考虑到地段划分，将来可能要与复建区2#地块的村民子女混读。

市面上大多同等户型可以做到3+1或真四房，但海珠新城110平的户型只做了3个房，所以次卧的面积还是比较宽敞，更注重舒适性。只能说同样做户型，大家的思路很不一样。

140方四房来说，是市场上主流户型，带入户花园，横厅设计，南北对流，实用率84%，算上赠送面积达到9成，整体没有太大bug。

和所有项目的思（tao）路都是一样，基本都是慢慢将最好的产品推向市场，就目前首开的组团来看，价格并不美丽，整个配套都未兑现，得等。

前有对手后兑现缓慢 海珠新城能突围？

黄埔新城一出，整个老黄埔主打刚需的项目都“瑟瑟发抖”。如今，当前海珠价格全面豪宅化，这个超级大盘海珠新城喊出10万的价格，能否俘获改善性客户的心？

在给出结论之前，不妨来抽丝剥茧一下：

1，地段前景指数向好？在海珠，最值钱的当属琶洲，这个共识大家都没有异议吧！琶洲之外，这几年“海珠创新湾”是提到最多的概念。沥滘旧改，本来是海珠创新湾里重要的一环。靠着政策红利加持，沥滘旧改可以说原本应该是块肥得流油的地方。

结果，好景不长。创新湾这个概念没了，变成了：一区一谷一圈（琶洲数字经济创新试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈）。

变身之后，沥滘旧改从原来的海珠创新湾核心区，划到中大创新谷内，听名字，也很厉害。但中大纺织产业商圈什么时候能变身国际创新谷有待时日，毕竟有康乐、五凤、瑞宝、鹭江旧改的加持，注定是一个缓慢的过程。

只能说，如果要是看好中大创新谷未来发展，愿意等，这些都不是问题。

2，“海量”竞争内卷。当前海珠最不缺什么，当下的海珠区最不缺的就是好项目，好产品。在过去一年，主打各类卖点的，像主打tod交通、生态自然、年轻潮流等单品层出不穷。聚焦中大创新谷板块，目前有中海观澔府、中海映澜台两大项目正面刚，中海在海珠的地位大家有目共睹，中海映澜台位于海珠区石溪村，临近珠江后航道，拥有一线的江景资源；和映澜台一样，观澔府也同样是南向望江的产品。两大竞争对手实力不可小觑。

在过去几年海珠价格一路走高，遍地10万+，但现在有“降火”之势，谁先“自刀”，谁就能抢先占得市场。例如，保利湖光悦色吹风价10万＋，结果实际最低有7字头，这诚意，也是非常拼了。当然，也抢先抢了一波客。有着地铁上盖+双省级名校加持的中旅天宸府，开售最便宜也只有65000元/㎡，说明当前海珠房价正在挤泡沫。

再看项目周边二手，罗马家园二手价格5万多，一线临江的珠江御景湾大户型最高去到7万多。相比之下，海珠新城当前吹风8-10万/平的价格，和整个市场看齐，价格并没有明显的竞争力。

对于改善性客户来讲，同等价位，大把项目可以挑，为什么一定非海珠新城不可？除非海珠新城杀出惊喜价，价格到位了，钱自然就到位了。

3，回归项目本身。和其他项目不同的是，海珠新城本身就是一个超级旧改，开发周期长是旧改的共同点，目前这个项目开发周期已经过去了21年，当前配套远未兑现，直白来说，周边要啥啥都等得等，人生有多少个二十年可以等待？一切都是未知数。

u1s1，目前海珠在售的多个楼盘，除了个别盘基本面跑赢大市，大多数都乏善可陈，周边的环境、配套、城市界面都有待更新。如保利湖光悦色，周边城市面貌主要为旧厂房和作坊，虽然周边多个村已经被纳入旧改，也得等。

看完这些，海珠新城能不能跟？当前价格虚高了，等一等说不定有惊喜？如果没有更好的选择，海珠新城可以跟，但要做好心理建设。

最近几年，广州市场旧改风很大，一大波旧改项目上马搅动一池春水，但不管走向如何，旧改神话难以复制。对于旧改，不管卖多少，最后的赢家都是______！

你看好海珠新城吗？欢迎评论留言～