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上海楼市正在崩盘?

最近两天突然降温,却还不及上海楼市的冰冷。

二手冷却,新房降温,但是出乎意料,连徐汇的新房也凉凉了。

9批次玖珑庭直接就没触发积分,汇樾庭的积分也只有65.12分,远低于普遍预期。

9批次,玖珑庭+汇樾庭共770套房子入市,10批次,徐汇滨江双子星又是778套入市。

正在认筹的徐汇滨江双子星,保利滨江天珺和汇元玺的认购情况也不如预期理想。

之前高冷的售楼处,也开始通知那些曾经“不屑一顾”的低分客户过来认筹了。

新房遇冷,楼市崩盘的悲嚎不绝于耳。

这的确只是楼市的一件小事,但是却是楼市的一件大事,背后流露出了一些尚不为大多数人所明确的市场趋势。

今天,我们就以此为引,聊聊市场未来的走向。

01

分析徐汇几个盘遇冷的原因,表层的几个原因都可以列出来讲讲。

1、市场整体遇冷,现金为王,愿意入手的人变少了。

2、一个月时间,徐汇入市了1500套千万级的房子,把市场上的客户虹吸一空。

3、徐汇开盘的都是小户型,大户型客户都没入场。

除此之外,这些项目各自有一些不够美好的地方:

玖珑庭的噪音,汇樾庭周边的老破小,汇元玺的真石漆,滨江天珺的界面和采光。

当然,这是一个非常微观的视角,随便一个小编调研下项目也能写得出,本文不会止步于此。

放到更大的层面来看,

徐汇几个项目遇冷,更像是一个里程碑,标志着上海楼市的疯狂投机周期终于结束了。

02

市场转折点,一定是一批新人换旧人,一批新钱换旧钱。

环线长时间近距离跟购房者沟通交流。笔者自己线下也会在分享会、我们自己的沙龙现场跟购房者交流购房问题。

最近我们已经嗅到了这股子变化的味道:

一年前半年前,咨询的购房者问题大多是,某某项目倒挂能不能实现,打新如何排期。

没人care房子产品设计品质,只在乎套利数字。

最近,咨询者问的问题,都是造的品质怎么样,得房率如何,户型如何。

虽然保值增值仍然重要,但一定是摆在居住需求之后的第二位。

其实,这不是说客户的心态变了,而是这压根就不是一批购房者:

前者是投机时代的投资客,后者是理性市场的“居民”。

投机者,在如今的楼市,已经逐渐退潮了。

03

这两年,由于倒挂的普遍存在,楼市进入了一个疯狂周期:

开发商不管不顾的造垃圾,购房者无所顾忌的收垃圾。

此外就是被妖魔化的二手房市场,被黑惨了的中产家庭,只有打新才是政治正确。

大家习惯把这种市场称作卖方市场,其实并不完全正确。

卖方市场,建立在供给十分有限,无法满足客户需求的基础上。

但事实上,上海的新房二手的供应和成交从没出现过跳跃性的变化。

从需求侧来看,2020年之前,由于市场冰冷的确积压了一小部分购买力;

在2020年货币放水后,这部分购买力基本已经消耗的差不多了。

在某个不能确定的节点后,这轮行情的驱动力,就变成了买房套利:

大家并不是为了上车、为了改善而买房子,是为了套利而买房子。

投机者,才不做技术分析,只看套利空间,买的产品是不是垃圾他们一点也不在乎。

这种市场环境,大概只能叫“情绪型卖方市场”:

没有市场分析,没有供需调节,没有营销策略,只要鼓吹市场、煽动情绪,就有人来买房子。

以前的时候,项目有人维权,购房者还会顾忌一下。

现在,这边维权,那边抢房,开发商发现连你们自己都不在乎,我就直接脸也不要了。

摆烂嘛,谁不会呢?

04

当然,摆烂的不止是质量问题,连新建社区的产品设计,开发商都已经不思考了。

这轮周期中,最为典型的问题就是造了太多99平的小三房这类产品。

最开始,其实这个产品的诞生只是因为70/90政策限制了小户型的比例,为了功能更多,开发商把三房塞到了两房的面积里。

其实这设计无可厚非,而且也算是创新,虽然很多家庭不需要三个房间,但是多一个备着总是好的。

问题在于,今时不同往日。

这个设计出现的年代,建筑规范并不像如今一般严格,当年的得房率在80%以上,部分产品还可以通过偷面积来加大空间。

但是如今的建筑规范下,大家的99平三房得房率只有70%出头,也没有什么附赠面积,同样的户型,等比例的缩小了房间面积,直接就住不了人了。

比如这次开盘的徐滨双子星,次卧的面宽2.8米,面积只有7个平方不到,床、柜子、床头柜三个家具,只能三选一,选二都很局促。

至于可怜的北房间,当书房用,电脑椅都没有后仰的空间。

当然,无论是开发商的设计经理,还是那些学了8年建筑设计的设计院的设计师,都知道:

100平方做两房,120三房是比较舒适的面积,3米8以上的客厅才舒服,10个平方的房间才好住人。

不过,还是一样的,没人想,也懒得管。

在最近的客户咨询中,不止一次被问到:99平小三房未来升值空间如何?

我觉得,将心比心吧,这房子如果你是接盘的人,愿意买不?

现在出去租房子,一个房间10个平方大概你都不愿意租的,6个平方放快递都嫌挤。

这种产品,你说升值空间好不好?

没人接盘,连账面价值都没了。

这种房子,本质上就是建筑垃圾。

不是针对这次的新房,而是在座的各项目,都是垃圾。

05

当然,并非所有的99三房户型都不值得,这个要结合各个板块的供需结构各论各的。

篇幅有限,本文不详细分析拆解,具体的可以留言或联系客服沟通。

以徐汇为例,其实徐汇过去这些年内中环断供严重,很多原住民急需房子改善。

这产品虽然坑,但对老破小居民来说,住进商品房是极大的改善,总归需求是存在的。

但是问题其实也出在了这里。

眼下市场上太冷,大批需要卖掉老破小的家庭房子抛不掉,短期内,市场的购房需求其实也是受限的。

所以,市场上传说的新政,我们认为也是有很大概率的,市场的确需要一剂强心针。

06

当然,这轮市场的低潮不是坏事,理性的客户、自住需求为主的客户重新成为市场主力,将会倒逼市场重新进入以产品力驱动的纪元。

可以预见,市场上会出现几个趋势。

第一个,就是开发商的产品设计将会重新发挥作用,新房市场进入品质驱动的新时代。

这一点在率先出现倒挂的南京、杭州身上已经印证。

只是上海肯定不会如二线城市一般全面大户型化,但是更多的90-100平大两房,120-140大三房产品肯定会重出江湖。

在zf的操盘思路也能看出,越来越多的地块放开了中小套占比,提高了户均面积。

第二点,就是倒挂短期存在,长期会消失。

当然这是正确的废话。

比较重要的是,在客户评价倒挂的体系中,会更加理性的评价品质站位,选择正确的对标对象。

比如这次的徐滨双子星,就是典型的错配产品,小户型很刚需,大户型又太大,社区不纯粹,根本没法对标徐汇滨江的产品。

如果按照以前的投机思路,大概会直接去对标云锦东方,或者对标尚海湾或者百汇园。

实际上,尚海湾豪庭和百汇园的小户型都是120左右的两房,是豪宅的产品系价格和定位,跟你99的小三房压根不是一个层级,不可放在同一个层级对标。

理性对标徐汇区几个次新商品房社区,考虑持有成本,12,13万的价格的确没啥倒挂。

何况你品质又不一定比得过尚汇豪庭、公园道壹号。

07

最后也是最重要的一点,市场最终还是会回到一个平衡的状态:

市场成交稳定,价格稳定,新房不会随便清盘,二手也不会乱滞销。

细节上的事儿,比如政策,我们一般不做具体的预测,其实,也逃不出大家知道的那些,无非是时间节点的问题。

至于市场面,哪天筑底都有可能。

历史证明,大家都只能回头去回望谷底或者回顾高点,预测出准确日期的都是扯淡。

我们长期看好上海的发展,如果你看空,可以直接划走,如果你看好,那么下面的话很重要。

可以确定的是,在平衡点到来前,市场是有一波机会的。无论是新房、二手房,最近都出现了一些在过去三年难遇的入手机会。

别人恐惧我加仓,是勇气,更是智慧。

只是如何选标的,是个大学问。

想不明白的,欢迎跟我们聊聊。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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