上海楼市正在崩盘？

时间： 2023-11-09 02:04     浏览量：513

最近两天突然降温，却还不及上海楼市的冰冷。

二手冷却，新房降温，但是出乎意料，连徐汇的新房也凉凉了。

9批次玖珑庭直接就没触发积分，汇樾庭的积分也只有65.12分，远低于普遍预期。

9批次，玖珑庭+汇樾庭共770套房子入市，10批次，徐汇滨江双子星又是778套入市。

正在认筹的徐汇滨江双子星，保利滨江天珺和汇元玺的认购情况也不如预期理想。

之前高冷的售楼处，也开始通知那些曾经“不屑一顾”的低分客户过来认筹了。

新房遇冷，楼市崩盘的悲嚎不绝于耳。

这的确只是楼市的一件小事，但是却是楼市的一件大事，背后流露出了一些尚不为大多数人所明确的市场趋势。

今天，我们就以此为引，聊聊市场未来的走向。

01

分析徐汇几个盘遇冷的原因，表层的几个原因都可以列出来讲讲。

1、市场整体遇冷，现金为王，愿意入手的人变少了。

2、一个月时间，徐汇入市了1500套千万级的房子，把市场上的客户虹吸一空。

3、徐汇开盘的都是小户型，大户型客户都没入场。

除此之外，这些项目各自有一些不够美好的地方：

玖珑庭的噪音，汇樾庭周边的老破小，汇元玺的真石漆，滨江天珺的界面和采光。

当然，这是一个非常微观的视角，随便一个小编调研下项目也能写得出，本文不会止步于此。

放到更大的层面来看，

徐汇几个项目遇冷，更像是一个里程碑，标志着上海楼市的疯狂投机周期终于结束了。

02

市场转折点，一定是一批新人换旧人，一批新钱换旧钱。

环线长时间近距离跟购房者沟通交流。笔者自己线下也会在分享会、我们自己的沙龙现场跟购房者交流购房问题。

最近我们已经嗅到了这股子变化的味道：

一年前半年前，咨询的购房者问题大多是，某某项目倒挂能不能实现，打新如何排期。

没人care房子产品设计品质，只在乎套利数字。

最近，咨询者问的问题，都是造的品质怎么样，得房率如何，户型如何。

虽然保值增值仍然重要，但一定是摆在居住需求之后的第二位。

其实，这不是说客户的心态变了，而是这压根就不是一批购房者：

前者是投机时代的投资客，后者是理性市场的“居民”。

投机者，在如今的楼市，已经逐渐退潮了。

03

这两年，由于倒挂的普遍存在，楼市进入了一个疯狂周期：

开发商不管不顾的造垃圾，购房者无所顾忌的收垃圾。

此外就是被妖魔化的二手房市场，被黑惨了的中产家庭，只有打新才是政治正确。

大家习惯把这种市场称作卖方市场，其实并不完全正确。

卖方市场，建立在供给十分有限，无法满足客户需求的基础上。

但事实上，上海的新房二手的供应和成交从没出现过跳跃性的变化。

从需求侧来看，2020年之前，由于市场冰冷的确积压了一小部分购买力；

在2020年货币放水后，这部分购买力基本已经消耗的差不多了。

在某个不能确定的节点后，这轮行情的驱动力，就变成了买房套利：

大家并不是为了上车、为了改善而买房子，是为了套利而买房子。

投机者，才不做技术分析，只看套利空间，买的产品是不是垃圾他们一点也不在乎。

这种市场环境，大概只能叫“情绪型卖方市场”：

没有市场分析，没有供需调节，没有营销策略，只要鼓吹市场、煽动情绪，就有人来买房子。

以前的时候，项目有人维权，购房者还会顾忌一下。

现在，这边维权，那边抢房，开发商发现连你们自己都不在乎，我就直接脸也不要了。

摆烂嘛，谁不会呢？

04

当然，摆烂的不止是质量问题，连新建社区的产品设计，开发商都已经不思考了。

这轮周期中，最为典型的问题就是造了太多99平的小三房这类产品。

最开始，其实这个产品的诞生只是因为70/90政策限制了小户型的比例，为了功能更多，开发商把三房塞到了两房的面积里。

其实这设计无可厚非，而且也算是创新，虽然很多家庭不需要三个房间，但是多一个备着总是好的。

问题在于，今时不同往日。

这个设计出现的年代，建筑规范并不像如今一般严格，当年的得房率在80%以上，部分产品还可以通过偷面积来加大空间。

但是如今的建筑规范下，大家的99平三房得房率只有70%出头，也没有什么附赠面积，同样的户型，等比例的缩小了房间面积，直接就住不了人了。

比如这次开盘的徐滨双子星，次卧的面宽2.8米，面积只有7个平方不到，床、柜子、床头柜三个家具，只能三选一，选二都很局促。

至于可怜的北房间，当书房用，电脑椅都没有后仰的空间。

当然，无论是开发商的设计经理，还是那些学了8年建筑设计的设计院的设计师，都知道：

100平方做两房，120三房是比较舒适的面积，3米8以上的客厅才舒服，10个平方的房间才好住人。

不过，还是一样的，没人想，也懒得管。

在最近的客户咨询中，不止一次被问到：99平小三房未来升值空间如何？

我觉得，将心比心吧，这房子如果你是接盘的人，愿意买不？

现在出去租房子，一个房间10个平方大概你都不愿意租的，6个平方放快递都嫌挤。

这种产品，你说升值空间好不好？

没人接盘，连账面价值都没了。

这种房子，本质上就是建筑垃圾。

不是针对这次的新房，而是在座的各项目，都是垃圾。

05

当然，并非所有的99三房户型都不值得，这个要结合各个板块的供需结构各论各的。

篇幅有限，本文不详细分析拆解，具体的可以留言或联系客服沟通。

以徐汇为例，其实徐汇过去这些年内中环断供严重，很多原住民急需房子改善。

这产品虽然坑，但对老破小居民来说，住进商品房是极大的改善，总归需求是存在的。

但是问题其实也出在了这里。

眼下市场上太冷，大批需要卖掉老破小的家庭房子抛不掉，短期内，市场的购房需求其实也是受限的。

所以，市场上传说的新政，我们认为也是有很大概率的，市场的确需要一剂强心针。

06

当然，这轮市场的低潮不是坏事，理性的客户、自住需求为主的客户重新成为市场主力，将会倒逼市场重新进入以产品力驱动的纪元。

可以预见，市场上会出现几个趋势。

第一个，就是开发商的产品设计将会重新发挥作用，新房市场进入品质驱动的新时代。

这一点在率先出现倒挂的南京、杭州身上已经印证。

只是上海肯定不会如二线城市一般全面大户型化，但是更多的90-100平大两房，120-140大三房产品肯定会重出江湖。

在zf的操盘思路也能看出，越来越多的地块放开了中小套占比，提高了户均面积。

第二点，就是倒挂短期存在，长期会消失。

当然这是正确的废话。

比较重要的是，在客户评价倒挂的体系中，会更加理性的评价品质站位，选择正确的对标对象。

比如这次的徐滨双子星，就是典型的错配产品，小户型很刚需，大户型又太大，社区不纯粹，根本没法对标徐汇滨江的产品。

如果按照以前的投机思路，大概会直接去对标云锦东方，或者对标尚海湾或者百汇园。

实际上，尚海湾豪庭和百汇园的小户型都是120左右的两房，是豪宅的产品系价格和定位，跟你99的小三房压根不是一个层级，不可放在同一个层级对标。

理性对标徐汇区几个次新商品房社区，考虑持有成本，12，13万的价格的确没啥倒挂。

何况你品质又不一定比得过尚汇豪庭、公园道壹号。

07

最后也是最重要的一点，市场最终还是会回到一个平衡的状态：

市场成交稳定，价格稳定，新房不会随便清盘，二手也不会乱滞销。

细节上的事儿，比如政策，我们一般不做具体的预测，其实，也逃不出大家知道的那些，无非是时间节点的问题。

至于市场面，哪天筑底都有可能。

历史证明，大家都只能回头去回望谷底或者回顾高点，预测出准确日期的都是扯淡。

我们长期看好上海的发展，如果你看空，可以直接划走，如果你看好，那么下面的话很重要。

可以确定的是，在平衡点到来前，市场是有一波机会的。无论是新房、二手房，最近都出现了一些在过去三年难遇的入手机会。

别人恐惧我加仓，是勇气，更是智慧。

只是如何选标的，是个大学问。

想不明白的，欢迎跟我们聊聊。

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编辑∣环线咨询